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El juicio de desahucio: Recuperar la finca y/o las cantidades impagadas

Publicado: 30 de Junio de 2016

El juicio de desahucio podríamos definirlo como aquel proceso especial y sumario que  pretende que el dueño o arrendador de una finca entregada en arrendamiento pueda recuperarla, ya sea  por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma (recibos de la comunidad de propietarios, impago del IBI por el inquilino, recibos por suministros, etc.),  bien porque ha terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento, o por cualquier otra causa de resolución que se establezca en la Ley, por ejemplo, desahucio por precario.

¿Dónde se regula el juicio de desahucio?

La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) es la que regula el juicio de desahucio. Se ha reformado en bastante ocasiones este tipo de procedimiento, intentando en todas ellas agilizarlo para que los arrendadores puedan recuperar sus viviendas o locales lo antes posible y confíen en volver a ponerlas en el mercado inmobiliario.

Las dos últimas reformas de calado en esta materia han sido:

1.- La Ley 42/2015 de 5 de octubre de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en vigor a partir del 7.10.2015).

2.-  La  Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, cuya entrada en vigor se produjo el 6.06.2013.

Vamos a distinguir DOS TIPOS de JUICIOS DE DESAHUCIO, según el procedimiento a seguir:

  1. El Juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a ésta.
  2. El juicio de desahucio por terminación del contrato o por precario.

1.- El juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a ésta.

En el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de aquellas cantidades asimiladas, el dueño o arrendador puede:

  • Solicitar del Juzgado sólo la recuperación de la vivienda o local de negocio, es decir, que le entreguen el inmueble.
  •  O también puede junto con la recuperación de la finca, reclamar además el importe de las rentas y cantidades adeudadas.

El arrendador será quién elija una u otra acción.

La solicitud que se hace al Juzgado en ambos casos es la misma, se alega que el inquilino no ha cumplido con su obligación de pago de la renta (u otras cantidades debidas) y por tanto interesa la recuperación de la finca, si bien, en el segundo caso además, reclama el importe de las rentas o cantidades asimiladas adeudadas.

Cómo lo único que ha de discutirse en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas,  es si  se debe o no el importe que manifiesta el demandante no se le ha pagado, este tipo de procedimiento ha simplificado muchos los trámites, de modo que tras el requerimiento judicial, si por el arrendatario NO SE FORMULA OPOSICION, se da por terminado el procedimiento sin necesidad de que se tenga que celebrar un juicio ni dictarse sentencia.

Es decir, si el inquilino que ha sido demandado no se opone a la petición del arrendador, directamente se procederá a la ejecución del lanzamiento y de la reclamación de las cantidades adeudadas (artículo 440.3 LEC) en el caso de que también las haya reclamado.

2.- El juicio de desahucio por terminación del contrato o por precario.

Cuando se acude al juicio de desahucio porque ha terminado la duración del contrato o por precario, se le dará traslado de la demanda al demandado para quer la conteste por escrito en el plazo de diez dias, celebrándose la “vista del juicio” si las dos partes o una sola de ellas lo solicita (artículo 438 de la LEC).

La demanda en el juicio de desahucio


1.-  Es obligatorio que la demanda de juicio de desahucio, tanto sea por falta de pago de la renta como por terminación del contrato o precario, vaya firmada por un abogado y un procurador. Su intervención es obligatoria con independencia de la cuantía (arts. 31 y 23 de la LEC).

2.-  Cuando se trate de un desahucio por falta de pago de la renta o cantidades que se deban, hay que indicar en la demanda ” si cabe o no” la ENERVACIÓN. Esto significa que el arrendatario a lo largo de la duración del contrato tiene la oportunidad de pagar la renta adeudada cuando lo requiera el Juzgado, en cuyo caso si paga, el contrato seguirá vigente. Esto lo puede hacer una sola vez.

3.-  En el desahucio por falta de pago de la renta, el dueño puede dirigirse a la vez contra el inquilino y el fiador del contrato, en caso de que exista, siempre y cuando haya requerido previamente a este último del pago antes de la presentación de la demanda de desahucio.

4.-  Hay que solicitar del Juzgado que señale, para el caso de que no se oponga al requerimiento que le ha efectuado el Juzgado, una fecha para el lanzamiento y que se ejecute directamente contra sus bienes, en el caso de que se le hayan reclamado el importe de las rentas.

Tramitación del juicio de desahucio por falta de pago de la renta (o cantidades debidas)

El juicio de desahucio comienza con la presentación de la demanda en el Juzgado. El art. 440.3 y 4 de la LEC son los que regulan el procedimiento, que brevemente resumimos:

Admitida la demanda, se dictará por el Secretario Judicial un DECRETO ( que es una resolución) en la que se requerirá al demandado para que haga cualquiera de las siguientes actuaciones:

  •  Requerirá al demandado para que, en el PLAZO DE DIEZ DIAS , desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición del Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante el Juzgado y  formule OPOSICION, alegando las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

  •  Además, el requerimiento que le hace el Juzgado al demandado expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista de juicio en caso de oposición del demandando, y la fecha del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.
  •  En el requerimiento se expresará, que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los TRES DIAS SIGUIENTES a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
  •  En el requerimiento  se le apercibirá al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento.
  •  Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

 Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.

  •  En el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.
  •   Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista del juicio en la fecha señalada dictándose la correspondiente sentencia.

Tramitación del juicio de desahucio por terminación del plazo o por precario.

En el juicio de desahucio por expiración del plazo convenido o en el desahucio por precario,  el procedimiento, una vez presentada la demanda sería resumidamente el siguiente:

  • Se le da traslado al demandado de la demanda de desahucio para que la conteste por escrito en el plazo de DIEZ DIAS. Si alguna de las partes solicita la celebración de vista, se celebrará el dia que se señale por el Juzgado. Si no la solicita ninguna parte y el Juez tampoco la considera oportuna, se dictará sentencia.
  • Como se ha cambiado la tramitación del juicio verbal con la reforma de la LEC por la Ley 42/2015 (e3n vigor a partir de 7.10.2015) es importante leer la nueva redacción del artículo 440.

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